מ-2.82% ל-3.17%: איך שכר הדירה העולה והמחירים היורדים משנים את התשואה למשקיעים

מחירי הדירות יורדים ושכר הדירה עולה, וכך התשואה ברוטו על דירות להשקעה משתפרת בהדרגה. לפי ביזפורטל, דירת 2.5 חדרים ברמת גן שנרכשה בכ-2.3 מיליון שקל והושכרה ב-5.4 אלף שקל הניבה לפני שנה 2.82%. לאחר חידוש החוזה ב-5.8 אלף שקל, ובשעה שערכה ירד לאזור 2.2 מיליון שקל, התשואה עומדת על 3.17%.

מנכ"ל חברת תדהר מעריך שהמחירים ירדו ב-20% בארבע השנים האחרונות. לפי בדיקות ביזפורטל בשטח, בשנה האחרונה הירידות הן 5%-10%. במדד הלמ"ס האחרון עלה סעיף שכר הדירה ב-0.3%. בקרב שוכרים שחידשו חוזה נרשמה עלייה שנתית משוערת של 2.6%, ובדירות שבהן התחלף השוכר עלה שכר הדירה ב-6.6%.

התשואות נבדלות מאזור לאזור. בדירה במרכז תל אביב שעולה 4 מיליון שקל ומושכרת ב-9,000 שקל בחודש התשואה ברוטו היא 2.7%. בדירה בשכונת התקווה שנרכשת ב-1.2 מיליון שקל ומושכרת ב-4,200 שקל התשואה היא 4.2%. מדובר בתשואה ברוטו, לפני תיקונים, ביטוח, תקופות ללא שוכר ולעיתים תשלום למתווך, ולצד מס רכישה של 8%.

במקביל ריבית בנק ישראל ירדה ל-3.5%, ואם תמשיך לרדת צפויות להתכווץ גם התשואות בפיקדונות ובקרנות הכספיות. הכנסה משכר דירה נהנית בתנאים מסוימים מפטור ממס עד תקרה.

השאלה שמונעת מהמשקיעים לחזור לשוק היא מחירי הדירות. כל עוד הם יורדים, הפסדי הון עלולים לבלוע את שיפור התשואה. לפי ביזפורטל, משקיעים שישתכנעו שהמחירים קרובים לתחתית, ששכר הדירה ימשיך לעלות ושהריבית בדרך למטה עשויים לחזור לשוק.